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當(dāng)廣州地鐵線(xiàn)越來(lái)越多，交通越來(lái)越便利，原先一些所謂的“郊區(qū)”，心理距離也慢慢向市中心靠近。到目前為止，廣州房?jī)r(jià)較高的還是越秀區(qū)、珠江新城這些“非常核心區(qū)”。但在廣州三環(huán)，已有個(gè)別區(qū)域的房?jī)r(jià)發(fā)生了突破性發(fā)展，例如白云新城，當(dāng)年開(kāi)發(fā)商就認(rèn)為該區(qū)域可媲美珠江新城，部分樓盤(pán)的銷(xiāo)售均價(jià)已超過(guò)4萬(wàn)元/平方米，所以說(shuō)，作為房?jī)r(jià)黑馬，三環(huán)不能小瞧。
更不能小瞧的是，番禺及黃埔都是廣州是“樓市重鎮(zhèn)”，其成交量及成交價(jià)，直接影響廣州全市成交情況的走向。
2010年，廣州舉辦亞運(yùn)。當(dāng)人們將目光投向因亞運(yùn)會(huì)而為受益的珠江新城時(shí)，2010年年底，白云新城土地出讓卻猛然顯露黑馬本色，在眾多開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)下，廣州首次出現(xiàn)樓面地價(jià)超2萬(wàn)元/平方米的“地王”，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越珠江新城。而當(dāng)年出讓的荔灣黃沙大道“靚地”，樓面地價(jià)也不過(guò)1.7萬(wàn)元/平方米。
當(dāng)時(shí)就有廣州業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)：根據(jù)地價(jià)占樓價(jià)40%定律，未來(lái)白云新城這一塊的房?jī)r(jià)有可能達(dá)到4萬(wàn)元/平方米。那時(shí)，白云新城附近樓盤(pán)的售價(jià)在1.3萬(wàn)-2萬(wàn)元/平方米之間，4萬(wàn)元/平方米的售價(jià)看起來(lái)有點(diǎn)遙不可及。
現(xiàn)在樓價(jià)賣(mài)4萬(wàn)元/平方米在白云新城早成了事實(shí)。在“地王”建起來(lái)的保利云禧，目前售價(jià)在4.3萬(wàn)元/平方米左右；同樣是在高價(jià)地上建起來(lái)的中海云麓公館，售價(jià)約4萬(wàn)元/平方米。網(wǎng)易房產(chǎn)的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，保利云禧7月31日成交的一套單位，價(jià)格接近5萬(wàn)元/平方米。處于白云新城內(nèi)的凱云新世界，目前售價(jià)在3.5萬(wàn)-4萬(wàn)元/平方米之間。如果說(shuō)這些樓盤(pán)價(jià)格在白云新城處于水平，那么相對(duì)“實(shí)惠”的嶺南新世界、萬(wàn)科峯境，其售價(jià)也超過(guò)了2萬(wàn)元/平方米。
白云新城能成為廣州房?jī)r(jià)黑馬中的黑馬，三環(huán)減速機(jī)并非無(wú)跡可尋，2009年，萬(wàn)達(dá)將其進(jìn)駐廣州的個(gè)落腳點(diǎn)選在了白云新城；2010年，廣州市政府批準(zhǔn)了白云新城控制性詳細(xì)規(guī)劃；同年，廣州地鐵2號(hào)線(xiàn)號(hào)線(xiàn)北延段開(kāi)通，白云新城成為兩條地鐵線(xiàn)的交匯點(diǎn)。在規(guī)劃、交通及知名開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐的合力推動(dòng)之下，白云新城成為眾多廣州開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶的目標(biāo)。
白云新城這匹黑馬到底有多“黑”？嶺南新世界就很有代表性，2004年，該樓盤(pán)的洋房售價(jià)為3500元/平方米，到了2009年均價(jià)突破萬(wàn)元大關(guān)，2010年售價(jià)則沖上1.5萬(wàn)元/平方米水平，2011年“錦云峰”組團(tuán)售價(jià)為1.5萬(wàn)-2萬(wàn)元/平方米，2012年售價(jià)達(dá)2.5萬(wàn)元/平方米。如今，樓盤(pán)高層洋房的售價(jià)為2.8萬(wàn)-2.9萬(wàn)元/平方米。
合富輝煌(中國(guó))市場(chǎng)研究部總監(jiān)馮佩云在近期舉行的一個(gè)論壇上說(shuō)，與去年下半年相比，今年上半年廣州房?jī)r(jià)呈下降趨勢(shì)，其中番禺華南板塊有50%的指標(biāo)大盤(pán)在降價(jià)，降幅接近兩三成，蘿崗區(qū)域全部在售樓盤(pán)都在降價(jià)，降幅在10%-15%之間。
在日前舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，高力國(guó)際研究及咨詢(xún)部董事陳厚橋同樣表示，今年番禺住宅價(jià)格下降帶動(dòng)了公寓價(jià)格的下降；而蘿崗則相反，是公寓降價(jià)推動(dòng)了住宅的降價(jià)。無(wú)論誰(shuí)帶動(dòng)誰(shuí)，終的結(jié)果都是價(jià)格在下降。
確實(shí)，今年番禺、蘿崗的房?jī)r(jià)都不太好看——都出現(xiàn)了下滑。廣州市國(guó)土房管局的數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月份，廣州原十區(qū)中只有兩個(gè)區(qū)的房?jī)r(jià)同比下滑，其中一個(gè)區(qū)就是蘿崗。
番禺、蘿崗今年房?jī)r(jià)的下跌，一方面原因是大市銷(xiāo)售不好；另一方面是兩個(gè)區(qū)域的供應(yīng)量太大。
不過(guò)，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，番禺、蘿崗房?jī)r(jià)今年下跌，只是暫時(shí)蟄伏而已，等待樓市“冬天”過(guò)去，兩個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)還會(huì)再度起來(lái)。
業(yè)內(nèi)人士的這種看法不無(wú)道理，因?yàn)樵谶^(guò)去幾年里，番禺、蘿崗的房?jī)r(jià)都有非常搶眼的表現(xiàn)。番禺房?jī)r(jià)從2009年的8090元/平方米一直上升到現(xiàn)在的26298元/平方米，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)翻番。而在過(guò)去的10年，番禺房?jī)r(jià)平均上漲了將近5倍，跑贏(yíng)廣州全市平均水平。蘿崗?fù)瑯尤绱耍?011年蘿崗板塊均價(jià)僅為9909元/平方米，到2012年時(shí)已經(jīng)升至13944元/平方米，至今年1-7月份，蘿崗板塊的均價(jià)已經(jīng)升至15995元/平方米。短短3年時(shí)間，蘿崗的房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)六成，同樣高于全市均價(jià)漲幅。
此外，蘿崗一些樓盤(pán)價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)反彈勢(shì)頭。7月中旬，位于蘿崗的公寓項(xiàng)目壹品E·PARK首次發(fā)售，均價(jià)1.3萬(wàn)元/平方米。7月下旬樓盤(pán)加推一批單位，售價(jià)在1.4萬(wàn)-1.5萬(wàn)元/平方米之間，比起開(kāi)售時(shí)的均價(jià)提升了超過(guò)7個(gè)百分點(diǎn)。而在7月上旬，大壯國(guó)際廣場(chǎng)的公寓首次發(fā)售，其平層公寓的均價(jià)是9000元/平方米、LOFT公寓均價(jià)1.3萬(wàn)元/平方米。7月下旬，大壯國(guó)際廣場(chǎng)二期公寓發(fā)售，LOFT公寓均價(jià)不變，但是平層公寓均價(jià)則升至1.15萬(wàn)元/平方米，比首發(fā)售上升了2500元/平方米，升幅達(dá)28%。首發(fā)時(shí)，其部分平層公寓單價(jià)低至“7字頭”，二期所有平層公寓單價(jià)都在萬(wàn)元以上，價(jià)單位在各種折扣之后，是10269元/平方米。
在今年1月份的土地拍賣(mài)中，蘿崗所在的黃埔出現(xiàn)了樓面地價(jià)超過(guò)1.7萬(wàn)元/平方米的“地王”，番禺出現(xiàn)了超過(guò)1.8萬(wàn)元/平方米的“地王”。今年黃埔、蘿崗合并設(shè)立新的黃埔區(qū)，市場(chǎng)皆認(rèn)為這對(duì)原黃埔、蘿崗都是利好的消息，蘿崗由此也進(jìn)入廣州市中心行列，開(kāi)發(fā)商、買(mǎi)家看好蘿崗是自然的事情；而番禺“地王”的拍出，證明開(kāi)發(fā)商對(duì)該區(qū)域的前景同樣充滿(mǎn)信心。有開(kāi)發(fā)商表示，從黃埔、番禺“地王”的價(jià)格來(lái)看，他們將來(lái)建成房子出售的價(jià)格有望再度震驚市場(chǎng)(黃埔“地王”建成房子出售對(duì)蘿崗房?jī)r(jià)也會(huì)有拉動(dòng)作用)。
隨著廣州城區(qū)外擴(kuò)，廣州和珠三角其他城市的聯(lián)系日益密切、交通頻繁，原先的環(huán)城高速緩解城區(qū)交通壓力、分流車(chē)輛日益吃力，增建繞城高速的必要性日益顯現(xiàn)。與此同時(shí)，廣州機(jī)場(chǎng)的外遷，高鐵站的選址番禺，也要求有高速將其連接起來(lái)，為這些交通樞紐開(kāi)辟便捷的通道。
2001年，繞城高速的北二環(huán)正式建成通車(chē)；西二環(huán)在2006年、2007年北段和南段建成通車(chē)；2008年，東二環(huán)正式通車(chē)；2010年，南二環(huán)正式通車(chē)。至此，廣州周邊形成一個(gè)完整的繞城高速公路網(wǎng)絡(luò)。
該環(huán)線(xiàn)開(kāi)通之后，廣佛之間的往返更加便利，包括廣州、佛山甚至粵西的居民前往白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)、南沙港以及廣州南站也更加便利。
廣州繞城高速公路，又稱(chēng)“珠二環(huán)”高速公路，國(guó)家高速G1501，地處珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)的中部，位于廣州的外圍，經(jīng)過(guò)廣州市的白云、黃埔、南沙、番禺、花都，佛山市的順德區(qū)、南海區(qū)和三水區(qū)，將以廣州為中心放射出去的多條高速公路、國(guó)道和省道干線(xiàn)銜接起來(lái)，具有分流經(jīng)過(guò)廣州城區(qū)的大量過(guò)境交通及加強(qiáng)周?chē)鞘腥郝?lián)系的重要功能。“珠二環(huán)”總里程195公里，分為北二環(huán)、西二環(huán)、三環(huán)減速機(jī)南二環(huán)和東二環(huán)四段建設(shè)。
北二環(huán)西起廣州市白云區(qū)江高鎮(zhèn)聚龍村，與廣清高速公路相接，東止于蘿崗火村，與廣深高速公路相連，全線(xiàn)主要位于廣州市白云區(qū)境內(nèi)，途經(jīng)江高、人和、太和等鎮(zhèn)，及天河區(qū)柯木塱村和省龍洞林場(chǎng)、黃陂果園場(chǎng)等地，路線(xiàn)公里。三環(huán)減速機(jī)
西二環(huán)位于中國(guó)廣東省廣州市和佛山市境內(nèi)，為廣州繞城高速公路的茅山至九江段，工程于2004年12月動(dòng)工。北段東起江高鎮(zhèn)茅山村，與北二環(huán)高速和廣清高速相連，往西經(jīng)廣州市花都區(qū)西南部，佛山市三水區(qū)、南海區(qū)，止于南海區(qū)獅山鎮(zhèn)小塘附近的廣三高速。北段全長(zhǎng)42.087公里。
南二環(huán)起于廣州番禺東涌鎮(zhèn)，與已建成的京珠高速公路廣珠北段相接；終于佛山南海區(qū)九江鎮(zhèn)，與已建成的西二環(huán)南段相接。路線(xiàn)公里，沿東西向延伸經(jīng)廣州番禺、南沙的東涌鎮(zhèn)、魚(yú)窩頭鎮(zhèn)、靈山鎮(zhèn)、欖核鎮(zhèn)，佛山的倫教、勒流、大良、杏壇、龍江。
東二環(huán)是京珠國(guó)道主干線(xiàn)廣州繞城公路東段和珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)環(huán)形高速公路東段線(xiàn)，工程起于蘿崗區(qū)火村，與北二環(huán)高速公路及廣深高速公路相接，經(jīng)筆村、黃埔區(qū)廟頭村，在菠蘿廟船廠(chǎng)北側(cè)跨越珠江主航道至番禺區(qū)化龍鎮(zhèn)草堂村，終點(diǎn)與廣珠東線(xiàn)高速公路及廣明高速公路相接，項(xiàng)目總投資41.15億元，路線(xiàn)公里。
南沙，新區(qū)；增城，撤市設(shè)區(qū)，2017年將開(kāi)啟雙地鐵時(shí)代；花都，2015年地鐵9號(hào)線(xiàn)有望開(kāi)通，并與三號(hào)線(xiàn)北延段在高增站換乘，與廣州中心城區(qū)形成一小時(shí)生活圈……對(duì)于三環(huán)外的區(qū)域來(lái)說(shuō)，目前房?jī)r(jià)還在7000多元至1.1萬(wàn)元/平方米之間，在廣州房?jī)r(jià)世界里還屬于草根階層。但對(duì)于這些區(qū)域來(lái)說(shuō)，規(guī)劃利好不斷，一切皆有可能。
和番禺、蘿崗一樣，南沙也是今年房?jī)r(jià)下降比較明顯的區(qū)域之一。合富輝煌(中國(guó))市場(chǎng)研究部總監(jiān)馮佩云提到，相比去年年底，南沙今年上半年近半在售大型樓盤(pán)都在降價(jià)，降幅在兩三成。
即使如此，對(duì)很多人來(lái)說(shuō)，南沙依然是空間無(wú)限的區(qū)域。畢竟，這里是全國(guó)少有的新區(qū)。陳厚橋在展望廣州各區(qū)時(shí)提到，長(zhǎng)期看好(8-10年)南沙，雖然陳厚橋看好的是商業(yè)地產(chǎn)，但其看好商業(yè)地產(chǎn)的因素中，物業(yè)所在區(qū)域的產(chǎn)值、龍頭企業(yè)、產(chǎn)業(yè)集群、政府規(guī)劃、政策及稅收優(yōu)惠、產(chǎn)業(yè)扶持措施、土地資源以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)這些對(duì)住宅物業(yè)同樣也有拉動(dòng)作用。
2012年年底，南沙國(guó)際級(jí)新區(qū)確定后，位于南沙的大盤(pán)碧桂園天璽灣開(kāi)售，當(dāng)時(shí)就有買(mǎi)家表示，在廣州眾多區(qū)域中，沒(méi)有一個(gè)區(qū)域與南沙媲比，珠江新城也不行。能和南沙進(jìn)行比較的，就只有深圳的前海，華南地區(qū)未來(lái)房?jī)r(jià)的地方，一個(gè)是前海，另外一個(gè)就是南沙。該買(mǎi)家還非常肯定地說(shuō)，未來(lái)珠江新城的房?jī)r(jià)也會(huì)被南沙拋在后面。
到目前為止，南沙的房?jī)r(jià)和珠江新城還隔了一個(gè)海珠、番禺的距離，但因?yàn)橛行聟^(qū)的存在，誰(shuí)都不會(huì)否認(rèn)該區(qū)域房?jī)r(jià)有無(wú)限空間。
地鐵對(duì)城市的推動(dòng)力有多大？在今年早些時(shí)候舉辦的一個(gè)論壇上，國(guó)內(nèi)軌道交通行業(yè)資深專(zhuān)家莫庭斌給出了一個(gè)令人驚訝的答案：廣州地鐵1號(hào)線(xiàn)開(kāi)通后，天河城的營(yíng)業(yè)總額增加了20%。地鐵的推動(dòng)力當(dāng)然不只限于對(duì)一個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)的推動(dòng)。2006年，連通至番禺廣場(chǎng)的地鐵3號(hào)線(xiàn)號(hào)線(xiàn)的開(kāi)通，使番禺從“遙遠(yuǎn)的郊區(qū)”逐漸成為白領(lǐng)、金領(lǐng)們置業(yè)的地，番禺也躍身成為廣州樓市成交大戶(hù)，穩(wěn)坐廣州原十區(qū)成交冠軍寶座。
2017年，地鐵13號(hào)線(xiàn)號(hào)線(xiàn)將會(huì)建成，增城將開(kāi)啟“雙地鐵時(shí)代”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，供應(yīng)充足、目前仍處于價(jià)格洼地的增城，將會(huì)成為廣州人下一個(gè)置業(yè)熱區(qū)。其實(shí)多年來(lái)，增城都是廣州人置業(yè)的熱區(qū)，新塘區(qū)域的大盤(pán)，來(lái)自廣州市區(qū)工作的買(mǎi)家占了絕大多數(shù)。而增城的供應(yīng)量、成交量也一直穩(wěn)居廣州前列，成為廣州樓市供應(yīng)、成交大戶(hù)。
增城樓市對(duì)廣州市區(qū)買(mǎi)家的吸引力，就在于價(jià)格的實(shí)惠。今年1-7月份，增城一手房?jī)r(jià)也就“8字頭”，與其相鄰的東圃一帶的房?jī)r(jià)，也接近3萬(wàn)元/平方米。增城房?jī)r(jià)的實(shí)惠，一方面是增城之前房?jī)r(jià)一直較低；另一方面，限價(jià)政策也導(dǎo)致了增城開(kāi)發(fā)商想提價(jià)也沒(méi)有辦法。
但現(xiàn)在，增城房?jī)r(jià)也開(kāi)始冒頭。網(wǎng)易房產(chǎn)的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，2013年12月，增城網(wǎng)簽面積前十的樓盤(pán)中，只有一個(gè)樓盤(pán)的網(wǎng)簽均價(jià)過(guò)萬(wàn)元；今年6月，網(wǎng)簽面積前十的樓盤(pán)中，均價(jià)過(guò)萬(wàn)元的樓盤(pán)竟然有7個(gè)。
增城方面的冒頭，有限價(jià)松綁的原因，此外還有增城撤市設(shè)區(qū)的利好刺激。增城的撤市設(shè)區(qū)，一方面讓增城融入廣州，在買(mǎi)家覺(jué)得在增城買(mǎi)房也是在廣州買(mǎi)房；另一方面，增城也會(huì)在市政投入方面得益，至少像增城和廣州中心城區(qū)之間的交通，以后會(huì)愈加便利。
多年前，市場(chǎng)就在猜測(cè)增城會(huì)否成為下一個(gè)番禺，出現(xiàn)下一個(gè)華南板塊。在增城撤市設(shè)區(qū)、開(kāi)通地鐵之后，有業(yè)內(nèi)人士表示，增城房?jī)r(jià)向蘿崗、番禺靠攏是大概率的事情。
花都、從化也曾吸引過(guò)廣州眾多知名開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，也曾吸引過(guò)眾多廣州市區(qū)買(mǎi)家前往，但與番禺、蘿崗甚至南沙相比，花都、從化尚算不上廣州樓市重鎮(zhèn)，雖然花都、從化的成交量都不算少。
花都、從化未能成為廣州樓市重鎮(zhèn)的重要原因，就是交通不便。這種狀況估計(jì)很快就會(huì)有所改善，未來(lái)一兩年，地鐵9號(hào)線(xiàn)號(hào)線(xiàn)均有望通車(chē)，屆時(shí)從花都、從化到廣州核心區(qū)只要1小時(shí)左右的時(shí)間?；ǘ肌幕h(yuǎn)的概念將會(huì)發(fā)生改變，甚至有望像當(dāng)年地鐵3號(hào)線(xiàn)開(kāi)通為番禺帶來(lái)大量廣州買(mǎi)家一樣，為花都、從化帶來(lái)大量廣州市區(qū)的買(mǎi)家。確實(shí)，1小時(shí)的車(chē)程，“7字頭”和剛過(guò)萬(wàn)元的房?jī)r(jià)，良好的綠化環(huán)境，對(duì)于那些剛需買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，還是有較大吸引力的。
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